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Eine Immowelt-Analyse der Renditen von 40 deutschen Großstädten zeigt:
Nürnberg, 2. Mai 2019. Die Renditen von Immobilien als Kapitalanlage gehen zurück. Das liegt hauptsächlich daran, dass die Kaufpreise in weiten Teilen Deutschlands so stark gestiegen sind, dass die Mieten nicht mithalten konnten. Eine aktuelle Analyse von immowelt.de verdeutlicht diese Entwicklung. In 34 von 40 ausgewählten deutschen Großstädten sind die Renditen seit dem vergangenen Jahr gesunken oder gleichgeblieben. Die Auswertung zeigt aber auch, in welchen Städten nach wie vor hohe Erträge erzielt werden können. Besonders Großstädte im Osten und in Nordrhein-Westfalen versprechen aufgrund der vergleichsweise niedrigen Kaufpreise gute Renditen. In Duisburg werden Eigentumswohnungen beispielsweise im Median für 1.080 Euro pro Quadratmeter angeboten, während sich die Neuvertragsmieten auf 6 Euro pro Quadratmeter belaufen. Daraus ergibt sich mit 6,7 Prozent die höchste Bruttorendite aller untersuchten Städte. Allerdings herrscht dort auch ein erhöhtes Risiko bei Investments in Wohnimmobilien, da die Nachfrage nach Wohnraum geringer ist als in anderen Ballungsgebieten. Die Folgen des Strukturwandels sind in Duisburg nach wie vor zu spüren - eine hohe Arbeitslosenquote und geringe Entgelte wirken sich auf die Attraktivität der Stadt und die Nachfrage nach Wohnraum aus. Die Gefahr von Mietausfällen sollte daher einkalkuliert werden.
Neben Duisburg sind noch in weiteren NRW-Großstädten lukrative Erträge möglich. Dazu zählen Wuppertal mit einer Bruttorendite von 6,6 Prozent oder Mönchengladbach mit 6,4 Prozent. In Dortmund, Bochum und Essen sind die Renditen zwar etwas niedriger. Mit knapp 6 Prozent liegen aber alle drei Städte unter den Top 10 in Deutschland. Generell befinden sich viele Ruhrgebiets-Städte allmählich wieder im Aufwind und die Einwohnerzahlen steigen. Die Nachfrage nach Wohnraum erhöht sich, und das Risiko für Kapitalanleger wird somit geringer.
Die Immowelt-Analyse zeigt zudem, dass im Osten Deutschlands ebenfalls hohe Renditen erzielt werden können. Auch hier gilt es aber zwischen Risiko und Ertrag abzuwägen. In Chemnitz sind aufgrund der sehr niedrigen Kaufpreise Bruttorenditen von 6,5 Prozent möglich. Allerdings herrscht dort eine der höchsten Leerstandsquoten Deutschlands, weswegen der Immobilienkauf nur erfahrenen Investoren mit Ortskenntnis zu empfehlen ist. Ähnlich gute Bruttorenditen können Käufer in Magdeburg (6,3 Prozent) und Cottbus (5,1 Prozent) erwirtschaften, wenngleich auch an diesen Standorten Knowhow von Nöten ist.
Hohe Sicherheit und geringe Renditen in Metropolen
Risikoscheue Immobilienkäufer sollten sich hingegen eher auf bewährten Märkten umsehen. München hat nahezu keinen Leerstand, aufgrund der Wirtschaftskraft eine sehr hohe Attraktivität und anhaltenden Zuzug. Allerdings hat die enorme Nachfrage dazu geführt, dass die Kaufpreise den Mieten enteilt sind. Die Folge: Die Rendite ist über die gesamte Stadt gesehen mit 3,1 Prozent sehr gering. Ähnlich niedrige Werte verzeichnen Hamburg (3,3 Prozent), Frankfurt und Berlin (je 3,6 Prozent). Neben den Metropolen sind vor allem kleinere Studentenstädte wenig rentabel: Regensburg (3,2 Prozent) und Freiburg (3,3 Prozent) sind Beispiele dafür. Die Immobilienkaufpreise in diesen Städten sind mittlerweile so hoch, dass sich die Kosten dafür durch Mieteinnahmen nur sehr langfristig amortisieren lassen. Das gilt auch für Rostock - die Hansestadt weist mit 2,6 Prozent die niedrigste Rendite aller Städte auf. Vor allem hochpreisige Kaufobjekte in den Touristenregionen und niedrige Mieten sind die Gründe dafür.
Mittelmäßige Renditen in Mainz, Leipzig oder Hannover
Während in den größten deutschen Ballungsgebieten, das Potential bereits ausgeschöpft ist, gibt es nach wie vor boomende Städte, in denen sich der Immobilienkauf lohnen kann. Dazu zählt beispielsweise Mainz: Dort leben zahlreiche Studenten - kleine Wohnungen sind daher besonders gefragt. Insgesamt lassen sich Bruttorenditen von im Mittel 4,6 Prozent erzielen. Etwas niedriger sind die Renditen in Leipzig (4,4 Prozent) und Hannover (4,3 Prozent). Dennoch sind beide Großstädten noch attraktiv für Anleger.
Generell gilt es bei Bruttorenditen zu beachten, dass Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Rücklagen nicht berücksichtigt sind. Die Höhe dieser Kosten variiert von Immobilie zu Immobilie. Kapitalanleger müssen aber damit rechnen, dass die Nettorendite deutlich unter der Bruttorendite liegt.
Berechnungsgrundlage
Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise waren 510.000 Miet- und Eigentumswohnungen, die 2018 auf immowelt.de inseriert wurden. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Mietpreise spiegeln den Median der Nettokaltmieten bei Neuvermietung wider.
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