Ab dem 1. Juli greift in Hamburg die Mietpreisbremse: Für eine 65-Quadratmeter-Wohnung in bester Lage kann bei Neuvermietung höchstens noch 13,20 Euro pro Quadratmeter verlangt werden / Aktuell sind für vergleichbare Wohnungen bis zu 16 Euro pro Quadratmeter zu zahlen / Mieten in der Hansestadt sind in den vergangenen 5 Jahren um 26 Prozent gestiegen, das zeigt der 5-Jahresvergleich der Mietpreise von immowelt.de, einem der führenden Immobilienportale / Makler fürchten: Die Mietpreisbremse wird zur Investitionsbremse für Modernisierungen

Nürnberg, 23. Juni 2015. Die Mietpreisbremse in Hamburg kommt zum 1. Juli. Auf dem neuen Gesetz liegt die Hoffnung vieler, die derzeit in der Stadt eine Wohnung suchen. Zwischen 2010 und 2015 sind die Mietpreise in Hamburg um 26 Prozent auf 11,20 Euro pro Quadratmeter im Median gestiegen. In Stadtteilen wie Winterhude, St. Georg und Sternschanze werden aktuell für Wohnungen mit 41 bis 65 Quadratmetern bis zu 16 Euro pro Quadratmeter verlangt.

Das neue Gesetz könnte die Mietsteigerung in Hamburg tatsächlich bremsen, wie eine Analyse von immowelt.de, einem der führenden Immobilienportale, zeigt: Eine kernsanierte Top-Altbauwohnung oder eine Neubauwohnung (Baujahr 1994 bis 2012) in guter Lage mit 65 Quadratmetern und bester Ausstattung wie Balkon, großzügigem Bad und hochwertigen Fußböden darf dann laut Hamburger Mietspiegel 2013 nur noch bis zu 12 Euro pro Quadratmeter kosten. Schlägt man die zulässigen 10 Prozent gemäß Mietpreisbremse auf, kommt man auf 13,20 Euro pro Quadratmeter und damit auf eine monatliche Kaltmiete von 858 Euro.

Eine Wohnung mit mehr als 130 Quadratmetern und vergleichbarer Ausstattung kann noch deutlich teurer werden: Hier könnten trotz Mietpreisbremse Preise von bis zu 18,93 Euro pro Quadratmeter erlaubt sein. Die Aussagekraft des Mietspiegels ist jedoch an dieser Stelle aufgrund geringer Fallzahl nur eingeschränkt. Geht man von einer durchschnittlichen, 1960 erbauten 65-Quadratmeter-Wohnung mit Bad und Sammelheizung, aber ohne weitere Extras aus, dürfte diese bei einer Neuvermietung nach Einführung der Mietpreisbremse nur noch 7,17 Euro pro Quadratmeter kosten.

Bestehende Verträge und Neubauten ausgeschlossen
Allerdings gibt es Ausnahmen: Für bestehende Mieten gilt ein Bestandsschutz. Bei einer Neuvermietung darf ein Vermieter auch dann eine Miete oberhalb der Grenze verlangen, wenn die Immobilie zuvor bereits zu diesem Preis vermietet war. Er kann die Miete dann aber nicht weiter erhöhen. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind außerdem Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal bezogen wurden, sowie umfassend sanierte Wohnungen. Letzteres ist der Fall, wenn die Modernisierung mindestens ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat.

Investitionsbremse für Modernisierungen
Die Mietpreisbremse könnte aber auch zum Nachteil für Mieter werden. Durch die Deckelung der Mieten dürften in Zukunft die Renditen der Vermieter geringer ausfallen. Aus diesem Grund glauben laut einer Ad-Hoc-Umfrage von immowelt.de 78 Prozent der deutschen Makler, dass die Mietpreisbremse zu Renovierungsstaus führen könnte. Kleinere Renovierungen würden immer seltener durchgeführt, weil sich diese für den Vermieter nicht mehr rentierten. 59 Prozent der Immobilienprofis erwarten deshalb, dass Vermieter in Zukunft häufiger generalsanieren, um die Wohnung anschließend losgelöst von der Mietpreisbremse vermieten zu können.

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise des 5-Jahresvergleichs für Hamburg waren 12.150 auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise geben jeweils den Median der im 1. Quartal 2010 bis 2015 angebotenen Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Mietpreise sind Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

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